Αντίο! Alpha Bank продаде имотите си в България

Αντίο (довиждане на гръцки, б.ред.), Alpha Bank! С пакетна сделка за три парцела и две къщи в София приключи процесът по продажбата на портфолиото имоти на гръцкия трезор в България. Банката започна да се разделя с активите си в страната, повечето придобити от длъжници, след като през 2015 г. бизнесът на местния й клон беше купен от Пощенска банка, поделение на Eurobank, също с централа в Атина, съобщи „Капитал“. Част от активите останаха извън обхвата на сделката. Повечето имоти бяха обособени в отделни дружества, които Alpha Bank поетапно разпродаваше през последните близо десет години.

Сделка за остатъчно портфолио

Към последния пакет е имало голям интерес, най-вече от отделни хора за отделни активи. „Като дружество, което се занимава с придобиване и управление на портфолиа от проблемни активи и проблемни вземания, ние предлагаме цялостни решения и предложихме да купим целия пакет с останалите имоти на банката, за които не беше намерен индивидуален купувач“, коментира за „Капитал“ Николай Диков, изпълнителен директор на Atland Investments („Атланд инвестмънтс“) – специализираното дружество за проблемни имоти и необслужвани корпоративни кредити на AG Capital – група компании за недвижими имоти, основана от Христо Илиев, която управлява проекти в България, Румъния и Полша.

Къщата на бул. „Васил Левски“ 43 е единична недвижима архитектурна ценност от местно значение. Построена е през 1910 г. пo проект на арх. Никола Лазаров за Никола Имаретски – yпpaвлявaл Дирекцията на статистиката през 1899 г.

В „Атекс пропъртис“ – дружеството купувач по сделката с Alpha Bank, „Атланд инвестмънтс 2“ е съдружник с равен дял с компанията „Кефер“ на Николай Нешев. „Кефер“ е собственик на CrediLink – първата небанкова финансова институция за ипотечни кредити в страната, която финансира с до 500 хил. евро след индивидуална преценка дружества, които нямат достъп до банково финансиране. В групата има и австрийски партньори – бивши банкери с опит в distressed assets (проблемни активи).

Самата сделка е продължила около две години и половина. Макар и пакетна, на практика е протекла на два етапа. И според източници от пазара е за малко над 30 млн. лева.

Купувачите – в партньорство

Известно е било, че Alpha Вank се разделяла с активите си в страната, но в това отношение самата банка не е била проактивна. Николай Диков обясни, че контактът им с Атина в случая е бил по линия на фонда Apollo Global Management, с който Atland Investments има близо десетгодишно партньорство в придобиването на портфейли с номинал 150 млн. евро. За тази сделка Atland се обърнали към CrediLink, отново партньор с международно участие, с който в миналото са имали и други сделки.

„Допълваме се. Те имат голям опит при управлението на имоти и силни позиции при агенциите. Ние сме по-силни във финансовата част като намиране на финансиране и опит с distressed assets“, коментира Николай Нешев. Уточни, че техни съвместни проекти са били пловдивската „Хюманита“ и жилищна сграда в „Младост“.

Имотите в портфолиото

В портфолиото от имоти по сделката влиза масив от 82.6 дка в местността Юбилейна гора в столичния квартал „Овча купел“. Четирите УПИ, от които е съставен, са интересни като локация, мащаб и потенциал за строителство, а и всеки от тях сам по себе си е квартал. Особено ценно е, че за тази територия има влязъл в сила план по чл.16 от ЗУТ (виж по-надолу).

Теренът от 81.3 дка на бившия „Логистичен парк Перник“ е с достъп до пътя за Кюстендил и подходящ за логистика. Земята от 5 дка в Бистрица е земеделска като статут, но с потенциал за жилищно строителство. В съседство с нея в момента се строи („Бистрица Терасите“).

Двете сгради се намират в историческия център на София – и са с РЗП около 750 и над 1100 кв.м, свободни от наематели. Къщата на бул. „Васил Левски“ 43 е единична недвижима архитектурна ценност от местно значение. Построена е през 1910 г. пo проект на арх. Никола Лазаров за Никола Имаретски – yпpaвлявaл Дирекцията на статистиката през 1899 г. По-голяма, но върху по-малък парцел, е сградата на ул. „Екзарх Йосиф“ 66. В момента и двете се предлагат на сайта на Unique Estates/Christie’s съответно за 4.2 и 3.4 млн. евро.

Регистрите сочат, че повечето от активите са били на изпадналото в несъстоятелност и после оздравявано дружество „Кестрел инвестмънт България“ с управител Васил Проданов. Впоследствие то е придобито от Alpha Bank и имотите са в дружество на банката „Ей Джи Ай – Би Ар и Партисипейшънс 4“.

Финално в това дружество остава само земята в „Овча купел“. „Атекс пропъртис“ го купуват в края на 2023 г. Преди тази сделка останалите активи са извадени и обособени в отделни дружества. Сделките за тях, както и за „Логистичен парк Перник“, са финализирани в края на 2024 г.

Подробности за сделката

„Сделката е пакетна. И купувачът, и продавачът се интересувахме от транзакцията комплексно. Договорихме цената за портфолиото още през 2023 г., когато беше сключен и договорът“, обясни Николай Диков. Финансирана е частично с кредит 12.7 млн. лева от Търговска банка Д, взет през 2023 г. Всичко останало е финансирано със собствени средства.

Според Диков причините за по-дългия срок са желанието на продавача да раздели в отделни дружества по свои корпоративни съображения, както и изпълнението на определен набор допълнителни условия. „Това са активи, придобивани като проблемни от банката и всеки има различна история“, обясни той.

Необходимостта от разделяне на имотите в отделни дружества адвокат Женя Димитрова от CMS Sofia обясни с възможността за това всеки актив да бъде придобит в зависимост от изпълнението на конкретните условия за това. По този начин се постига и желаната от страните етапност на сделката. Адв. Димитрова оглавява практика „Недвижими имоти“ в „Си Ем Ес София“ (CMS Sofia) – правната кантора, консултирала Alpha Bank по всички сделки от портфолиото й (без магазина на Carrefour в Бургас).

Консултантите на купувача са от адвокатско дружество „Георгиев, Тодоров и ко“ (адв. Миглена Пенева и адв. Виктор Герджиков).

От CMS обясняват, че са съдействали на Alpha Bank по сложни исторически проблеми, свързани с активите, които е трябвало да бъдат решени във връзка с продажбата им.

Женя Димитрова уточни, че при имотите в „Овча купел“ например проблем са се оказали грешки при изготвянето на плана по чл. 16 на ЗУТ – план за първата регулация на територията. Известно е, че с този вид планове общината придобива пpoцeнтнa чacт oт плoщтa нa обхванатите имoти за изграждане на улици, на обекти на зелената система, на социалната инфраструктура.

Тази процентна част не може да бъде по-голяма от 25%. В замяна засегнатите собственици, придобиват равностойни урегулирани имоти при съобразяване на местоположението им, но не и на точните им имотни граници. В случая коефициентът на редукция е бил завишен по отношение на някои от имотите, а и проблемът е бил усложнен от грешка в предходен документ за собственост. Решаването на казуса отнема на CMS повече от година активни действия пред НАГ и район „Овча купел“, които съдействат за отстраняването му. Сега наличието на план по чл. 16 е безспорен плюс за масива, чиято големина освен това е и рядко срещана в София напоследък.

„Успешно освободихме една от сградите от наемател с отдавна прекратен договор за наем по съдебен ред. Преодоляхме несъответстващи на закона практики в някои служби по вписванията по отношение на заличаване на обезпечения“, добавя адв. Димитрова.

Бъдещето на имотите

Финалното решение ще вземат инвеститорите, каза Николай Диков. За всеки от активите имаме различни стратегии – за развитие, за продажба. „Ние като компания сме фокусирани върху придобиване и управление на проблемни активи, решаваме казусите, свързани с тях, и добавяме стойност чрез активен asset мениджмънт, така че имотите да са по-атрактивни за пазара. За терените обичайно изработваме ПУП-ове, можем да променим предназначението, ако смятаме, че е по-подходящо, за сградите – те могат да бъдат реновирани и репозиционирани“, обясни той.

С последната сделка Alpha Вank приключва с имотите, придобити от длъжници в България.

Хронология на продажбите

Първата голяма сделка за портфолио имоти на Alpha Bank е през 2019 г. Тогава „БСАМ Гардънс“ купува офис сградите на „Рачо Петков Казанджията“ 4 (в дружеството „Сердика 2009“) и „Офиси Шейново“, а също и жилищните сгради „Апартаменти Шейново“ и „Шейново резиденс“. „БСАМ Гардънс“ е компания на „Грийнлайф“ на Николай Пехливанов.

Пред 2020 г. гръцкият бизнесмен Продромос Мавропулос купи мола във Велико Търново на цена около 11-12 млн. евро. Alpha Bank става собственик на търговския център през 2012 г. заради лош инвестиционен кредит. Молът беше в активите на дружеството й „Ей Джи Ай – Би Ар И партисипейшънс 3“, което Мавропулос придоби през дружеството си „ВТ мол“ .

През 2021 г. терен от малко над 2 дка на бул. „Тодор Александров“ в София става собственост на „ББК инвестмънт“ – дружество, свързано с групата на „Олива“.

През 2022 г. започват преговорите за сегашния пакет имоти, довели до сделките в края на 2023 и на 2024 г.

През 2024 г. бившата централа на Alpha Вank на бул. „Цариградско шосе“ в София беше купена от дружеството „Спейс естейтс“ за целите на българския авиокосмически производител „Ендуросат“. С цена 20-21 млн. евро това беше една от големите инвестиционни сделки на годината. CMS отбелязват, че и с техен принос финално сделката е приключила за около два месеца. Преди това имотът беше заключен близо девет години от спор за терена с БАН.

В края на 2024 г. и бившият магазин Carrefour в първия мол в Бургас – Burgas Plaza стана собственост на бургаския бизнесмен Стоян Караненов, който преди това придоби и мола. Заради необслужвани заеми срещу 11.6 млн. лв. частта с хипермаркета беше преминала в собственост на Alpha Bank, която я прехвърля на свое дружество за лоши кредити – „Ей Джи Ай – Би Ар и партисипейшънс 2БГ“. Негов купувач е „ДАС Шопинг Център Бургас 2“.

Материалът Αντίο! Alpha Bank продаде имотите си в България е публикуван за пръв път на Краля на Мрежата.

Не бъди безразличен ! Сподели статията с твоите приятели

Народ